La oficialización del estallido de la burbuja inmobiliaria. ¿Quién pagará la fiesta?

En el sistema capitalista, la economía es un tabú cerrado al acceso de las masas trabajadoras. Por ejemplo, en una encuesta reciente, el 70% de los hipotecados reconoció ignorar qué parte paga cada mes de amortización de capital y qué parte corresponde al pago de intereses por sus préstamos; otros muchos declararon no saber qué es el euríbor...

Interesadamente nos hacen ignorar todo lo referente a procesos de producción y consumo. Vivimos acostumbrados a la idea de que es normal que los precios siempre suban y tendemos a pensar que es una propiedad natural de la economía, pero no es cierto. El constante incremento de precios es una propiedad del proceso de monopolización de la producción, del que se deriva un componente especulativo muy fuerte. En realidad los procesos de producción cada vez más perfeccionados, la división creciente del trabajo con la descualificación que conlleva y la globalización hacen que el coste de producción de los bienes de consumo se abarate continuamente.

El aumento de los precios de los bienes de primera necesidad (como la vivienda) hace caer el poder adquisitivo de las masas, pero durante muchos años la clase dominante se ha afanado por inculcar la idea contraria, que es un signo de prosperidad. En ese sentido al inicio del boom inmobiliario, el entonces ministro del PP, Álvarez Cascos declaraba, orgulloso, que si el precio de la vivienda subía era porque los españoles podíamos pagarlo.

Economía versus misticismo: el ladrillo sí puede bajar

La actual crisis desmonta la idea mística que ha dominado el mercado inmobiliario de que el ladrillo siempre sube, alimentando la creencia de que es, por lo tanto, la mejor inversión posible. En realidad los precios de la vivienda han bajado muchas veces: en España a principios de los años 90, en EEUU ahora, en Japón un 50% en los últimos 15 años, en Alemania estancados en los últimos 6 años...

La idea de que el ladrillo es un valor seguro, que es metafísicamente imposible que caiga, sumado al crédito barato desde 2001, generaron el boom inmobiliario que ahora con el cierre del grifo crediticio y la inmensa sobreoferta creada en ese periodo lleva a una caída abrupta de los precios, que ya ha comenzado.

La burbuja inmobiliaria supuso una situación peculiar, consistente en que habiendo cada vez más y más oferta, el precio seguía incrementándose de forma escandalosa, sin que por ello disminuyera la demanda. Esos elevados precios estimulaban la especulación ya que se pensaba que nunca pararían de subir, invitando, por tanto, a comprar y a construir cuanto más mejor, acaparando producto destinado a la especulación. Durante el boom, cualquier pueblo o ciudad española, por remoto o desértico que fuera incluía en sus Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) miles de viviendas sin ningún sentido residencial. Se instalaba también la idea de que el suelo es el factor principal que determina el exagerado aumento de precios. Sin embargo, se puede constatar que muchísimas urbanizaciones construidas por fases, de una fase a otra el precio experimenta subidas del 10 al 15%, siendo el mismo suelo. El precio del m2 construido con calidades medias está en torno a los 750-800€ mientras en todas las ciudades se ha vendido de 2.000 a 4.000€.

El suelo no es precisamente escaso en el Estado español, comparado con países como Holanda o Dinamarca donde sí escasea de verdad y que sin embargo no han experimentado burbuja de precios inmobiliarios. Lo que sí escasea en España son las infraestructuras: redes eléctricas, de telefonía, transporte.... Es por lo tanto insostenible que pisos de 60m2 en ciudades y barrios periféricos de las grandes ciudades españolas fueran mucho más caros que dúplex en Munich, Berlín o Ámsterdam y esa situación, por fuerza, tenía que reventar.

La especulación ha dado lugar a un stock de proporciones descomunales al que ahora es imposible dar salida. Se ha construido a un ritmo frenético de 800.000 unidades al año, siendo la cantidad que puede absorber la población española de unas 300.000 unidades por año; desde 2001 se ha estado construyendo cada año más que en Francia, Italia y Alemania juntas, teniendo una densidad de población muy inferior.

La economía española, el ladrillo y el empleo

Esto ha condicionado la dependencia de la economía española del ladrillo (hasta aportar el 18% del crecimiento del PIB). En 1995 la construcción daba empleo a 1.200.00 trabajadores mientras que en 2006 daba trabajo a 2.600.000 personas. Este sobredimensionamiento injustificado desde el punto de vista social trae serias consecuencias: ahora el inevitable parón de la construcción conllevará la pérdida de entre 600.000 y 1.200.000 empleos durante los próximos meses.

Además en pocos años, el mercado inmobiliario español sentirá con fuerza los efectos de la depresión demográfica de los años 80 y 90 y se encontrará con miles de propietarios locos por vender sus inmuebles a una población menguante y compitiendo ferozmente con los promotores, es decir, que el pisito y el ladrillo están malditos en este país para una larga temporada. La inmigración no ha salvado ni va a salvar el desmesurado stock (en 2007 según el Colegio de Registradores, la población extranjera realizó sólo el 9% de las compras de vivienda), desmintiendo la idea de que se construía en grandes cantidades para ayudar a la integración de los trabajadores inmigrantes.

Esta situación hará que el precio de la vivienda siga su senda bajista lo que produce el pánico en todo el sector inmobiliario; ya en 2007 se cerraron el 45% de las agencias antes de la oficialización del estallido. Por su parte, la desaparición del sector de la intermediación inmobiliaria (que no de la construcción) es una necesidad económica histórica ya que no cumple ningún papel ni en la economía, ni en la producción ni en la sociedad.

El ciclo expansivo anterior, entre 1987 y 1991 tuvo unas características muy distintas ya que los tipos de interés eran normales (o sea, altos) de un 17% aproximadamente, lo que alejaba a la demanda especulativa del mercado. De 1991 a 1997 los precios relativos (descontada inflación) cayeron y después, entre 1997 y 2007, las compras las realizaban un 50% de pequeños inversores y un 50% de consumidores directos de vivienda aproximadamente. Ahora el 50% de especuladores se ha retirado por la caída de precios (si no va a subir, ya no interesa) y del otro 50%, el de los consumidores, la mitad no consigue acceder a crédito y la otra mitad, sabiendo que el mercado va a la baja, decide esperar hasta que toque suelo antes de poner el dinero encima de la mesa.

Los componentes de la demanda no son eternos ni incuestionables: incluso en condiciones crediticias muy bajas, el mercado inmobiliario tiene un límite natural; la posesión de inmuebles acarrea unos costes ineludibles, lo que convierte a la vivienda en un producto profundamente antieconómico si no se va a obtener una rentabilidad muy rápida. Ahora el mercado está saturado y la rentabilidad se ha evaporado: por ese motivo se han desplomado las ventas un 27% si hemos de creer los datos oficiales.

Además, la financiación de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas está estrechamente ligada al sector ladrillero, y el parón de ventas y de visados de nueva construcción les está privando de su principal fuente de ingresos. Esto puede conducirles a situaciones de bancarrota que necesariamente acelerará el desmantelamiento de los poquísimos servicios públicos que todavía ofrecen, y a la subida de impuestos vecinales y municipales (basuras, aparcamiento, aguas, catastro...) machacando todavía más a las masas trabajadoras que son las que tienen que pagar el pato de la aventura especulativa.

Aquí no hay subprime, de momento sólo hay estrés hipotecario

En los últimos meses se ha intentado tranquilizar a la población diciendo que aquí no hay hipotecas subprimes, basándose en que en EEUU no se utiliza la figura del avalista y aquí sí, pero eso es insuficiente. La hipoteca que hoy no es subprime lo va a ser mañana ya que el 90% de las hipotecas suscritas en los años de boom están respaldadas únicamente por el precio artificial el propio inmueble hipotecado, no por la solvencia crediticia del demandante. Por lo tanto, ante una bajada de ese precio, una gran parte del préstamo se queda de golpe sin ninguna garantía; la hipoteca subprime española la han creado los bancos al conceder hipotecas por encima del 80% de tasación (tasaciones infladas interesadamente por los propios bancos), lo que está haciendo aumentar la morosidad. En el último año la morosidad aumentó un 28% en España según datos del INE ¿qué va a ocurrir con un euríbor al 6 ó 7% y con más paro y más inflación?

Pero no sólo las familias deben dinero a los bancos, las grandes inmobiliarias deben el equivalente al 12,6% del PIB, unos 126.000 millones de euros, y de momento unos 18.000 de esos millones están en situación de alto riesgo (en fase de refinanciación), y las suspensiones de pagos se suceden vertiginosamente.

Una cosa está clara: los bancos han hecho su agosto en este periodo. En 2007 ganaron un 19,82% más que en 2006 (publicado en El País 3-4-08) con unos beneficios de unos 19.877 millones según la Asociación Española de la Banca. Los bancos sabían muy bien lo que hacían. De puertas para adentro sabían que el euríbor bajo tenía fecha de caducidad y que en 2009 puede estar a un 6 ó 7%, más del triple que al inicio del boom y que en consecuencia la demanda de crédito hipotecario se retraería; así que, simplemente, aprovecharon el momento, adoptaron la táctica del corralito y una vez bien lleno, echaron el cerrojo dejando dentro a miles y miles de familias pilladas.

Ahora la crisis puede hacer desaparecer el 63% de los fondos de reserva de los bancos y llega la hora del chantaje con la intención de socializar pérdidas. Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, declaró en el diario Expansión el 29-3-08 "vamos al pedir medidas al gobierno. Si no aceptan, se tienen que atener a las consecuencias".

¿Era inevitable la crisis inmobiliaria? En estas condiciones, sí. Lo único sorprendente es la rapidez con la que el mercado se ha dado la vuelta como un calcetín. Este caos es muy difícil de enmendar; se debe a un problema mucho más de fondo que los tipos de interés o el invierno demográfico: se debe al propio modo de funcionar del capitalismo. La vivienda dejaría de ser una pesadilla si los grandes monopolios de la construcción se nacionalizaran bajo el control democrático de los trabajadores y sus organizaciones; de esta manera se podría establecer un amplio parque de vivienda pública, barata, de calidad y en alquiler, que evitase que un derecho, como es el de la vivienda, fuese un fabuloso negocio para unos pocos y un drama para la mayoría.